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新项目市场供应量不足经济适用房提速有隐忧

发布时间:2019-11-10 22:46:22 编辑:笔名

新项目市场供应量不足 经济适用房提速有隐忧_我的钢铁

从1999年第一个获得经济适用房销售许可证的项目―――建东苑小区以两个月内售出1万多平方米的佳绩开始,到前不久回龙观、翠城放号引发百姓熬夜排队的火爆场面,几乎每一个经济适用房项目的亮相,都能掀起一场认购狂潮。经济适用房热销的背后凸现的问题和希望,同时也引发了人们更多理性的思考。

新项目市场供应量不足

据了解,截至去年年底止,本市集中建设的经济适用房小区25个已全部开工,承诺建设面积600多万平方米,已竣工180万平方米。其中那些价格低、交通便利、配套设施好、户型设计新的项目大都售罄,其余的项目也只剩下条件较差的尾房。

然而在销售形势一片大好的表面却隐藏着老项目难以为继、新项目市场供应量不足的问题,从而造成了购房者的可选余地大大缩小。今年北京经济适用房的供应主要还是前两年开发的经济适用房二、三期等后期建设,如回龙观居住文化区二期、天通苑后期、青年路小区等,预计全年新开工面积将在200万平方米左右。

但这相对于庞大的市场需求来讲,还是显得微不足道。据统计,2001年北京市经济适用住房竣工200万平方米,与2000年持平;而新开150万平方米的数字,远低于2000年的400万平方米。经济适用住房竣工面积持平而新开面积减少的一个主要原因就是:目前市场上仍是一些老项目的后期建设,没有新项目填补空缺,经济适用住房的投放量呈减少趋势。

热销大户型为谁而造

稍加留意即可发现:原本为工薪族量身定做的经济适用房,眼下已经逐步褪去其布衣本色。

尽管已经开始实行了限制购买的购房者资格审批政策已经开始实施,但此前已建经济适用住房项目中仍规划有很多“户型大、面积大”的住宅,不能真正从购买群体的利益考虑。据对天通苑、回龙观、望京A4区等多个经济适用住房项目的调查得知:一居室中建筑面积60-70平方米的仅占六成,其余都在70平方米以上;两居室建筑面积70-80平方米的只占两成,90-120平方米的占一半,其余的都大于120平方米;三居室近六成的建筑面积为120-150平方米,还有5%是复式和跃层,建筑面积最大的一套达300平方米以上。

究竟谁又是这些大户型的消费者呢?据了解,现在回龙观小区一期的购房者中,三成以上的家庭有私家车,每月养车的费用加上物业管理费、分户取暖费等,这些家庭每个月在这些方面的支出至少在1000元以上,考虑到大部分购房者偿还贷款等因素,能够买得起又住得起这样大户型房屋的,估计已不属于中低收入家庭了。

造成这一局面的原因是,小面积住宅由于位置偏远而无人问津,所以客观造成经济适用住房只能面向高收入者,尤其是位置偏远的经济适用住房项目,有很多“有车一族”前去购买。

设计配套华而不实

除了户型面积超标外,不少经济适用房在设计方面也显得华而不实,如人造景点、费钱费水的观赏草坪以及豪华的装修等。面对这种过于突出商业价值的经济适用房,难怪很多中高收入者已经将其作为一种投资工具。

从金鱼池拆迁现场拆迁户的采访表明,中低收入阶层普遍对目前经济适用房的户型设计不太满意。拆迁户马玲希望今后能加大对小户型的建设规模,客观地讲,这是由于北京市户均人口已下降至3.2人,同时北京住宅单价相对较高,小户型决定房款总数少,这样才能与中低收入阶层的收入水平对接;其次,老百姓反映强烈的还有朝向的问题。在一些发达国家,由于一些高尖端技术和新材料的介入,一幢楼所有住宅能做到均好性,住宅朝南朝北、住顶层和住一层没有什么两样,而目前我们的经济适用房还不能做到这点。

此外,配套设施也越来越被购房者看重,在第一批经济适用房项目中,有些项目的配套方案做得不够完善。可喜的是,从去年开始,有关部门在审批经济适用房时,配套方案也将纳入审批内容之中。虽然经济适用房在交通、价格和环境上有优势,业内人士认为还应注重贴近老百姓,如在经营方式、付款方式上灵活一些。以满足消费者的需要。而且在配套设施、物业管理等方面应逐渐跟上购房者的需求变化。

危改为经济适用房提速

值得关注的是,在目前危改拆迁中,外迁居民购房首选经济适用房,但现在这类房源明显不足。

市建委主任吴绪玉在去年的一份报告中指出,去年1至8月,本市拆除危房是前年全年的两倍,是北京危旧房改造历史上发展最快的时期。从已启动的项目看,60%的危改区居民外迁时都想购买经济适用房。

另外,据北京市国土资源和房屋管理局调查测算,今后5年,北京用于解决中低收入家庭的住房,平均每年约需600万平方米,其中每年集中建设的经济适用房300万平方米。另外,按照市委、市政府5年基本完成危改的要求,每年需提供200至250万平方米的经济适用房。今后5年,北京市将动迁居民35万户,经济适用房供需矛盾还将进一步突出。

因此,北京将加大经济适用房建设力度,包括确保完成今年的经济适用住房建设计划,回龙观、西红门等重点项目将加快前期工作,尽早开工,结合城区的危改定向安排一部分房源用于安置危改外迁居民;安排一些开发建设单位专门建设一批经济适用房,定向提供给危改区拆迁居民;以及对各区政府自行筹措的价位、户型比较适合的房源,给予一定优惠政策支持等。

交通价格双重利好

据了解,在下一步的经济适用房建设中,本市还将综合考虑价格、市政交通设施建设的投资以及居民入住后的负担能力等因素,提出了经济适用房建设地点不宜过于偏远,应重点安排在四环以外,地铁、轻轨、五环路及高速公路沿线周边地区,或城市基础设施条件较好的卫星城镇。价位基本在4000元/平方米以下。此外还将鼓励多建设2500元/平方米至3000元/平方米的经济适用房。

据了解,在公开发售的25个经济适用房项目中,只有9个在3000元/平方米以下,3600元/平方米以上的有13个项目,其中4000元/平方米以上的有3个。

按照今年北京市的政府调控,北京市的经济适用房价格其实是在下调,对于广大购房者来说这无疑是个利好消息。

经济适用住房项目十“最”(链接)

★卖得最火的经济适用住房:回龙观、天通苑,2000年等候排号的人上万,甚至出现了卖号的现象。经过2001年进入2002年,红火的势头依然未减,天通苑五期目前正排队认购;回龙观则是一派“大户”风范,在未公开户型和价格的情况下,组织排号的购房者开始认购二期,排到号的购房者要交纳认购金五万元。2001年除了回龙观、天通苑继续火热之外,第三批经济适用住房项目之一――长安新城(原青塔二期)因其位置便利、新式外观板楼设计、总供应量大(50万平方米)以及每平方米3950元的价格等诸多优势,一举跻身2001年最火的经济适用住房项目之一。

★最早入住的经济适用住房:天通苑:1999年11月首批交房,并陆续推出现房直至现在正在销售的四期。与其交房日期相差1个月的北潞园却没有这么好的命运,至今一期仍有很多房子未售出。

★离市区最近的经济适用住房:百环家园,位于三环以内,在朝阳区东南三环潘家园桥西南三环边上,限价每平方米4250元,而且只有四栋28层的塔楼,近900套住宅。虽然属于第三批经济适用住房,“入市”较晚,但目前除了几十套朝北的房屋外,其他均已售完。

★交通最便利的经济适用住房:今日家园、通惠家园,特点是都位于长安街边、一线地铁沿线。随着北京城市轻轨和地铁五号线的建设,地铁周边项目的优越性越来越凸现。

★总量最大的经济适用住房:回龙观,据悉将建成北部850万平方米的居住区,可容纳几十万人口,几乎是在北部建了一座新城。

★总量最小的经济适用住房:通达花园(8万平方米),地处昌平区东关345路总站处。价格与回龙观看齐,同为每平方米2600元。就在回龙观小区房子脱销、购房者排队领号的情况下,通达花园的销售趋势日渐上扬。据了解,小区内8栋多层600多套房屋至今基本售完。

★限价最高的经济适用住房:今日家园,每平方米限价为4450元,虽然价格高,但位置好(位于长安街五棵松地铁站边上),13栋塔楼基本售出,只剩下几套朝北的尾房。

★限价最低的经济适用住房:行宫园、松园小区,价格在每平方米2350元。价格低不一定就好销,由于其位置较偏、宣传力度不大,市场反应平平,销售不温不火。

★户均面积最小的经济适用住房:位于朝阳区十里堡东1000米的富华家园是一个仅有一至三居的户型且各户面积都偏小的经济适用住房项目。富华家园共有6栋塔楼,一期3栋塔楼已全部入住,有一至三居面积从60平方米-90平方米不等的多种户型,剩下的现房很少;二期3栋塔楼正在预售中,预计在2003年初达到入住条件,每套房屋的建筑面积在一期的基础上做了调整:一居室面积50多平方米,二居室面积80-90平方米,三居室120平方米,户均面积比较合理,适应经济适用住房购买对象的购房需要。

★最后亮相的经济适用住房:垡头小区(现更名为“翠城”),1999年公布的第一批经济适用住房项目之一,2002年1月中旬才开工建设,政府限价每平方米3180元,规划总建筑面积160万平方米,一期8万平方米共12栋多层楼,预计2003年5月竣工。

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